何飛鵬：社長的筆記本

今年台灣的房市交易熱絡，六都的房價普遍上漲，雙北以外的四都房價上漲幅度都超過雙位數，社會大眾打房的期待高漲，雖然政府到目前為止並沒有具體的打房行動，但相信政府已把打房行動列入考慮，並進入幕僚作業階段，未來發展全國社會大眾正拭目以待。

政府為什麼要打房？該不該打房？該如何打房？這是一連串複雜的問題。要回答這些問題，要從如果房價高漲，對全社會有些什麼不良影響開始。房價高漲，對社會最大的影響就是全民的居住正義失衡，導致需要買房自住的社會大眾買不到平價的房子，也買不起平價的房子。

第二個要回答的問題，則是什麼原因導致房價飆漲，如果是社會大眾平民百姓的自住需求旺盛，大家都去買房子，這是供需問題的自然現象。房價漲，只要增加供給就可以解決，老百姓也不致產生民怨。但是如果房價漲是因為有錢人投資炒房，大量的資金全部投入房市，而導致房價漲，這時社會大眾就會心生不滿，居住正義也就失衡了。其三，如果房價漲，漲的是高價的豪宅，這時老百姓也無感，因為平民百姓是不買豪宅的。只有當房價漲的是平價住宅，這時才會牽涉到居住正義失衡的問題。

所以政府要抑制房價，就是要讓社會上過多的游資，不要進入市場去炒平民百姓會買的平價住宅，讓平價住宅維持在供應平民百姓的自住需求上，那平價住宅的房價就不至於飆漲。

而投資型的游資之所以會進入平價住宅，除了投資人有錢之外，政府金融機構也有推波助瀾的效果，因為政府提供了極低利息的房屋貸款，以現在金融機構1點多的貸款利率，炒房成本極低，自然會鼓勵有錢人把錢去投資低價的平價住宅。以現在台灣六都的房價而言，最低的台南，在民國109年第2季的房價平均單價也不過1坪要價15萬多，其餘高雄、桃園、台中平均房價1坪也不超過20萬元，只要一有風吹草動，要出現雙位數的漲幅是很容易的事。如果把焦點又放在低價的平民住宅上，房價更容易向上波動。

為了制止浮濫的民間游資大量投入炒作平民住宅，政府只要做一件事，就應可立竿見影。那就是選擇性信用管制，讓有錢人買房不能享受低利率貸款即可。有錢人都是多房族，因此政府只要規定，個人名下買第二間房子的人，貸款只能帶5成，而買第三間以上的，全部不能貸款，要全額自備現金付款。

買第二間房子的人，可能是有換屋需求而致同時擁有兩戶房產，故仍然准許貸款但成數則大幅下修。可是第三間房產以上則肯定是投資客，對投資客就不應再讓他們有借力金融機構資金以投資房地產的可能。今年台灣的房地產北冷、中溫、南熱，台中、台南、高雄的平價住宅蠢蠢欲動，有許多是投資客大舉掃房所致，只要斷絕投資客炒房的資金活水，應該可以收立竿見影之效。

政府過去對房地產的選擇性信用管制，最低限制是僅貸款五成，從來不敢禁止貸款，主要是考慮房貸是金融機構去化爛頭寸的主要生意，不敢決絕禁止。但如果考慮房價失衡，居住正義不存的民心怨懟而言，孰重孰輕，政府應有明智抉擇。